Не доверяй и проверяй - 9 Мая 2009 - База статей о бизнесе
Четверг, 13.05.2010, 10:19 Приветствую Вас Гость

Финансы

Меню сайта
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 2
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Главная » 2009 » Май » 9 » Не доверяй и проверяй
Не доверяй и проверяй
17:46
Грядущая реформа системы регистрации прав на недвижимость не снимает с повестки дня проблему безответственности чиновников и беззащитности участников сделок. Последним приходится уповать пока только на себя. Обманный путь

Сюрпризом для участников рынка недвижимости стали первые указы нового президента страны Дмитрия Медведева. Едва вступив в должность, он решил упразднить Федеральную регистрационную службу, Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, передав их функции Федеральному агентству по управлению государственным имуществом.

Очередную реформу системы регистрации прав на недвижимость операторы рынка восприняли весьма неоднозначно. Приветствуя действия федеральных властей по созданию инфраструктуры для эффективного функционирования рынка, многие эксперты выразили опасение, что, тем не менее, возможны серьезные сбои в работе бюрократического механизма. Марина Маркарова, управляющий партнер консалтинговой компании Mayfair Properties, предполагает, что в связи с реорганизацией, которая всегда сопровождается передачей огромной базы информации от одного органа другому, могут увеличиться сроки оформления некоторых документов. Кроме того, формальное перераспределение полномочий вряд ли решит проблему мошенничества на рынке недвижимости, которая усугубляется несовершенством существующей регистрационной системы.

Недавно представители Московской Ассоциации Риэлторов заявили, что около 10–20% сделок, заключаемых на рынке недвижимости, представляют опасность для покупателей. Их коллеги по цеху считают такую оценку завышенной, однако признают: проблема безопасности операций с жильем остается актуальной. «Проблема мошенничества на рынке недвижимости существует всегда, потому что покупка квартиры сопряжена с тратой большой суммы денежных средств, не говоря уже о случаях недобросовестности риэлторов, укрывающих комиссионные, или продавцов, нередко умышленно повышающих цены на объекты, намеренно затягивающих сроки проведения сделок, организовывающих аукционы, чтобы тем самым извлечь для себя максимальную выгоду», – говорит Евгений Аптекин, руководитель отдела городской недвижимости Vesco Realty.

Истории обмана леденят душу. Недавно Кунцевский районный суд приговорил руководителей московского психоневрологического диспансера №4 к десяти годам колонии за совершение мошенничества организованной группой с использованием служебного положения. Суд выяснил, что директор «психушки» и ее заместитель в течение нескольких месяцев путем обмана и злоупотребления доверием выселяли своих пациентов-шизофреников в провинцию, а их столичные квартиры перепродавали, используя поддельные документы. Чуть раньше были пойманы мошенники, которые через подставных лиц «наследовали» квартиры одиноких собственников жилья. В суд подавался иск о признании права собственности на жилплощадь, а затем квартира оформлялась в собственность и перепродавалась. Известны случаи обмана с участием липовых нотариусов, заверяющих нужные договора, и «своих» регистраторов. Зачастую покупатели квартир получали договора купли-продажи с кучей красивых подписей и печатей, однако позже выяснялось, что хозяин попросту сдал жилье в аренду и даже не думал его продавать.

Любопытно, что надувательство процветает не только в Москве, но и в регионах. Например, предприимчивые дельцы скупают доли в расселяемых домах, заключая с владельцами ветхого жилья фиктивные договора дарения. Затем доля дробится на более мелкие части, которые перепродаются третьим лицам. Таким образом, количество претендентов на новые квартиры, предоставляемые застройщиками бывшим жильцам старых домов, взрывообразно растет (размер минимальной доли законодательством не ограничен, дробить ее можно бесконечно).

Круговая безответственность

Риэлторы утверждают, что если в конце 90-х аферисты обманывали преимущественно продавцов квартир, то теперь от их действий страдают добросовестные покупатели. В лучшем случае выясняется, что в купленной квартире проживают люди и выписываться из нее не собираются. Причем каждая сторона предъявляет разные варианты выписок из домовой книги, выданные одним чиновником. В худшем – объявляются несовершеннолетние наследники и прочие собственники недвижимости, заявляющие о нарушении своих прав. Например, такой неприятный инцидент произошел с покупателем квартиры в центре Москвы. Выяснилось, что бывший владелец жилья в 90-х годах приватизировал квартиру на себя, признав свою жену пропавшей без вести, а затем недвижимость продал. Теперь же, спустя десять лет после совершения сделки, «пропавшая» жена объявилась и потребовала восстановить ее нарушенные права. Добросовестный приобретатель проиграл все суды и был выселен.

Стоит заметить, что в числе пострадавших оказываются покупатели не только вторичного жилья, но и новостроек. Например, около ста семей, проживающих в одной из новостроек подмосковного Домодедова, рискуют лишиться квартир, купленных несколько лет назад у местной строительной фирмы. Недавно выяснилось, что на уже распроданные и заселенные квартиры претендует ранее никому не известная организация, расположенная в Орловской области, которая не принимала участия в финансировании строительства. По ее ходатайству на приобретенные дольщиками квартиры наложен арест. Основанием для таких действий стало соглашение, якобы подписанное бывшим гендиректором строительной компании, в соответствии с которым в 2005 году он за $30 тыс. переуступил орловскому ЖБИ квартиры общей площадью около 5 тыс. кв.м (притом что рыночная стоимость этой жилплощади на тот момент составляла около $3,5 млн). Более того, в прошлом году ЖБИ удалось оформить и зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе права на эти квартиры.

Вообще, к регистраторам у участников рынка недвижимости накопилось много претензий. Во-первых, из-за перегруженности регистрационных палат сложилась спекулятивная система, когда близкие к регпалатам структуры, контролирующие очередь, вымогают у людей деньги за возможность ускорить процесс (расценки колеблются от 500 до 5 тыс. руб.). «Госрегистрация – самый непредсказуемый этап ипотечной сделки из-за размытых требований к пакету документов и волокиты», – констатирует гендиректор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов.

Во-вторых, сами по себе регистрационные действия не гарантируют юридической чистоты сделки. По сути, регистраторы ведут реестры сделок, не проверяя их предмет и участников, а за допущенные на этом этапе ошибки чиновники ответственности не несут. Работу по проверке юридической чистоты сделок принято возлагать на риэлторов, однако брокеры зачастую выполняют ее спустя рукава.

На справку надейся, а сам не плошай

Грядущая реформа системы регистрации прав на недвижимость многих обнадеживает. Однако пока она сводится к перераспределению обязанностей, их концентрации в одном ведомстве с последующим включением регистрирующих органов в сеть многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг, действующих по принципу «одного окна». Проблему безответственности чиновников и беззащитности участников сделок с недвижимостью такие манипуляции не решают.

Поэтому, чтобы свести к минимуму риски при совершении операций с недвижимостью, эксперты рекомендуют продавцам и покупателям квартир обращаться в компании с внушительным стажем работы на рынке, привлекать к сопровождению сделки профессиональных юристов и не ограничиваться визуальным изучением документов на квартиру. Наличие справок и прочих бумаг лишь уменьшает вероятность мошенничества, однако лучше перепроверять информацию, обращаясь к разным источникам и связывая полученные сведения в логическую цепочку. При возникновении малейших сомнений от покупки лучше отказаться. «Дополнительной гарантией возврата затраченных на покупку недвижимости денег является страхование риска утраты права собственности», – говорит управляющий директор компании «Усадьба» Екатерина Батынкова. Пока услуги страховщиков не очень востребованы, однако г-н Аптекин из Vesco Realty уверен, что со временем и страхование недвижимости станет обычной практикой.
Просмотров: 159 | Добавил: admin | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Форма входа
E-mail:
Пароль:
Поиск
Календарь
«  Май 2009  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031
Архив записей
Друзья сайта
Copyright minbize.ru © 2010 Создать бесплатный сайт с uCoz
карта 1 2 3